Notrufleitstelle nach DIN EN 50518: Was die Alarmaufschaltung verlangt
Eine Notruf- und Serviceleitstelle nimmt Alarme aus Einbruch-, Überfall- oder Brandmeldeanlagen entgegen, bewertet sie und löst die vereinbarten Maßnahmen aus. Die DIN EN 50518
Sicherheitsdienst Wohnanlage: Was Hausverwaltungen beauftragen können
Ein Sicherheitsdienst für eine Wohnanlage kann von der Hausverwaltung für Streifengänge, Nachtkontrollen, einen Concierge- oder Pförtnerdienst, Schließ- und Kontrollrunden sowie für Videoüberwachung mit Alarmverfolgung beauftragt werden. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet darüber in der Regel die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, weil ein dauerhafter Wachvertrag über die Befugnisse des Verwalters hinausgeht. Auf Mieter umlegbar sind die Kosten nur als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung. Voraussetzung ist eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag und eine konkrete Notwendigkeit vor Ort. Der Anlass ist messbar: In Berlin stiegen die Einbrüche in Wohnungen 2025 um 30,4 Prozent auf 8.543 Fälle.
Welche Leistungen Hausverwaltungen beauftragen können
Ein Sicherheitsdienst in einer Wohnanlage ist kein fertiges Produkt, sondern ein Baukasten. Welche Bausteine sinnvoll sind, hängt von Größe, Lage und Problemlage des Objekts ab. Eine Anlage mit Tiefgarage und offenem Innenhof braucht etwas anderes als ein Wohnturm mit zentralem Eingang. Vier Leistungen kommen in der Praxis am häufigsten vor.
Streifendienst und Revierdienst
Beim Streifendienst begeht eine Wachperson das Gelände zu vereinbarten oder wechselnden Zeiten. Typische Kontrollpunkte sind Tiefgaragen, Müllräume, Fahrradkeller, Treppenhäuser, Innenhöfe und Spielplätze. Geprüft werden Türen, Fenster und Zugänge. Auffälligkeiten wie Vandalismus, unbefugter Aufenthalt, illegale Müllablagerung oder Ruhestörungen werden dokumentiert, oft mit Foto und Zeitstempel. Der Revierdienst ist die mobile Variante: Eine Streife fährt nachts mehrere Objekte an. Für Wohnanlagen in der Hauptstadt ist der Revierdienst in Berlin oft der wirtschaftliche Einstieg, weil nicht rund um die Uhr Personal vor Ort sein muss.
Concierge- und Pförtnerdienst
Der Concierge verbindet Sicherheit und Service. Er kontrolliert den Zugang, behält technische Anlagen im Blick und ist Ansprechpartner für Bewohner. Dazu kommen Aufgaben wie Paketannahme, Schlüsselaufbewahrung, Koordination von Ableseterminen und Besucherauskunft. Diese Mischung ist rechtlich wichtig. Je mehr Serviceanteil, desto schwieriger wird später die Umlage auf Mieter, wie der Abschnitt zum Betriebskostenrecht zeigt.
Schließ- und Kontrolldienst
Der Schließdienst öffnet und verschließt zu festen Zeiten Tore, Tiefgaragen oder Gemeinschaftsräume. Der Kontrolldienst prüft, ob Brandschutztüren geschlossen, Kellertüren verriegelt und Beleuchtungen intakt sind. Beide Leistungen sind überschaubar im Aufwand und lassen sich mit einem Revierdienst kombinieren.
Videoüberwachung und Intervention
Kameras an Zufahrten oder im Eingangsbereich, aufgeschaltet auf eine Leitstelle, ergänzen die personelle Präsenz. Meldet die Technik, fährt ein Interventionsdienst an. Datenschutzrechtlich ist das der anspruchsvollste Baustein. Die Voraussetzungen behandelt ein eigener Abschnitt weiter unten.
Qualifikation des Personals
Jede dieser Leistungen ist Bewachung im Sinne von § 34a Absatz 1 der Gewerbeordnung. Das Unternehmen braucht eine behördliche Erlaubnis. Jede Wachperson braucht mindestens die Unterrichtung bei der Industrie- und Handelskammer, also mindestens 40 Unterrichtsstunden zu je 45 Minuten. Für Kontrollgänge in Bereichen mit tatsächlich öffentlichem Verkehr schreibt § 34a Absatz 1a Satz 2 Nr. 1 GewO die Sachkundeprüfung vor. Das kann einen frei zugänglichen Innenhof oder eine offene Passage betreffen.
| Leistung | Typische Aufgaben | Mindestqualifikation nach § 34a GewO | Einordnung Betriebskosten |
|---|---|---|---|
| Streifen- und Revierdienst | Kontrollgänge Tiefgarage, Keller, Höfe; Dokumentation | Unterrichtung; Sachkundeprüfung bei tatsächlich öffentlichem Verkehr | nur § 2 Nr. 17 BetrKV, mit Vereinbarung und konkreter Notwendigkeit |
| Concierge und Pförtner | Zugangskontrolle, Anlagenüberwachung, Paket- und Besucherservice | Unterrichtung, sofern Bewachungsaufgaben | nur § 2 Nr. 17 BetrKV; BGH VIII ZR 78/04: Einzelfall |
| Schließ- und Kontrolldienst | Auf- und Abschließen, Verschlusskontrollen | Unterrichtung | nur § 2 Nr. 17 BetrKV (Wach- und Schließdienst) |
| Videoüberwachung mit Intervention | Aufschaltung, Alarmverfolgung | Unterrichtung für Interventionskräfte | Anlage wenn überhaupt nur § 2 Nr. 17 BetrKV |
| Zum Vergleich: Hauswart | Hausmeistertätigkeiten | keine Bewachungserlaubnis nötig | ausdrücklich § 2 Nr. 14 BetrKV |
Quelle: § 34a GewO, § 2 BetrKV, BGH, Beschluss vom 05.04.2005, VIII ZR 78/04; LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019, 65 S 231/18. Die Spalte zu den Betriebskosten beschreibt die rechtliche Einordnung, keine Garantie für die Umlage im Einzelfall.
Lagebild Berlin: Einbruch und Diebstahl rund ums Wohnhaus
Ob ein Sicherheitsdienst nötig ist, sollte eine Hausverwaltung nicht aus dem Bauch heraus entscheiden. Das Betriebskostenrecht verlangt ohnehin eine konkrete Begründung. Einen ersten Rahmen liefert die Polizeiliche Kriminalstatistik. Für Berlin zeigt sie 2025 eine gespaltene Entwicklung: Die Diebstahlsdelikte insgesamt gingen um 9,2 Prozent auf 203.061 Fälle zurück. Der Wohnraumeinbruch stieg dagegen um 24,5 Prozent auf 10.618 Fälle.
Delikte rund um Wohnanlagen in Berlin 2025 (erfasste Fälle)
Das Diagramm zeigt die Delikte, die Wohnanlagen direkt betreffen. Den stärksten Anstieg verzeichnen die Einbrüche in Wohnungen: 8.543 Fälle, 1.990 mehr als im Vorjahr. Bei Villen und Einfamilienhäusern war das Plus mit 5,0 Prozent deutlich kleiner. Der Kellereinbruch ging zwar um 18,2 Prozent auf 18.421 Fälle zurück, bleibt aber mehr als doppelt so häufig wie der Einbruch in Wohnungen. Hier liegt die Aufklärungsquote bei nur 3,8 Prozent. 1.892 dieser Kellereinbrüche betrafen Fahrräder.
Was die Zahlen für Wohnanlagen bedeuten
Drei Befunde sind für Verwalter besonders relevant. Erstens: Beim Wohnraumeinbruch endeten 45,8 Prozent der Taten im Versuch. Fast jeder zweite Täter scheiterte also, oft an Sicherungen oder Störungen. Zweitens: Der durchschnittliche Schaden je vollendetem Wohnraumeinbruch lag in Berlin 2025 bei 8.832 Euro, nach 8.263 Euro im Vorjahr. Drittens: Die Aufklärungsquote beim Wohnraumeinbruch sank auf 7,9 Prozent. Wer auf Aufklärung nach der Tat hofft, hat schlechte Karten. Prävention wirkt stärker.
Bundesweit registrierte die Polizei 2025 insgesamt 82.920 Wohnungseinbrüche einschließlich Versuchen, 5,7 Prozent mehr als 2024. Die Aufklärungsquote lag bei 14,1 Prozent, 44,9 Prozent der Taten blieben im Versuchsstadium. Hinzu kommen 92.870 Diebstähle aus Keller- und Dachbodenräumen sowie Waschküchen.
Für die Entscheidung in der Eigentümerversammlung reicht die Stadtstatistik allerdings nicht aus. Gerichte verlangen den Blick auf das konkrete Objekt. Führen Sie deshalb ein Vorfallsprotokoll: aufgebrochene Kellerverschläge, beschädigte Türen, Anzeigen, Beschwerden von Bewohnern. Mit Datum, Ort und Schadenshöhe wird aus einem Gefühl eine belastbare Grundlage.
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Beschluss der Eigentümerversammlung: Was das WEG verlangt
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft schließt die Gemeinschaft den Vertrag mit dem Sicherheitsdienst, vertreten durch den Verwalter. Die Frage ist, wer darüber entscheidet. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist das klar geregelt.
Grenzen der Verwalterbefugnis nach § 27 WEG
Nach § 27 Absatz 1 WEG darf der Verwalter ohne Beschluss nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Ausnahmen gelten für Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind. Ein dauerhafter Wachvertrag mit laufenden Monatskosten ist in aller Regel keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung. Anders kann es bei einer kurzfristigen Nachtbewachung nach einem Einbruch mit beschädigter Haustür sein, bis die Tür repariert ist. Nach § 27 Absatz 2 WEG können die Eigentümer die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern, etwa durch eine Wertgrenze für Aufträge.
Mehrheit und Verfahren
§ 19 Absatz 1 WEG bestimmt: Soweit nichts vereinbart ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Nach § 23 Absatz 1 WEG geschieht das in der Eigentümerversammlung. § 25 Absatz 1 WEG legt fest, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 3 WEG nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen.
Ordnungsmäßig ist nach § 18 Absatz 2 WEG eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Für einen Sicherheitsdienst bedeutet das: Die Gemeinschaft sollte das Risiko dokumentieren, mehrere Angebote vergleichen und Leistungsumfang, Laufzeit und Kündigungsfrist im Beschluss festhalten. Ein Beschluss ohne diese Grundlage ist anfechtbar.
Kostenverteilung nach § 16 Absatz 2 WEG
Die Kosten trägt jeder Eigentümer grundsätzlich nach seinem Miteigentumsanteil, so § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG. Nach Satz 2 können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Das ist relevant, wenn nur ein Teil der Anlage profitiert, etwa die Nutzer der Tiefgarage von einer Schließrunde. Auch dieser Beschluss braucht einen sachlichen Grund.
Kameras als bauliche Veränderung
Wer Videoüberwachung installieren will, bewegt sich zusätzlich im Bereich des § 20 WEG. Bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, können nach § 20 Absatz 1 WEG beschlossen werden. Nach § 20 Absatz 2 Nr. 3 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchschutz dienen. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Für Mietshäuser ohne Eigentümergemeinschaft entscheidet der Eigentümer selbst, muss aber Miet- und Datenschutzrecht beachten.
Tipp: Legen Sie der Einladung zur Eigentümerversammlung das Vorfallsprotokoll, mindestens zwei Vergleichsangebote und einen Beschlussentwurf mit Leistungsumfang, Laufzeit und Kostenverteilung bei. So können alle Eigentümer informiert abstimmen, und der Beschluss steht im Fall einer Anfechtung auf festem Grund.
Umlage auf Mieter: Was die Betriebskostenverordnung erlaubt
Für vermietende Eigentümer ist die zentrale Frage, ob die Kosten über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden können. Die Antwort lautet: nur unter engen Voraussetzungen.
Kein eigener Posten im Katalog
Nach § 556 Absatz 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Welche Kosten das sein können, regelt die Betriebskostenverordnung abschließend. § 1 Absatz 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.
Der Hauswart steht ausdrücklich in § 2 Nr. 14 BetrKV. Bewachung, Wachdienst, Pförtner oder Concierge dagegen tauchen in den Nummern 1 bis 16 nicht auf. Sie kommen nur als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht. Diese Auffangnummer erfasst Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Die Linie des Bundesgerichtshofs
Maßgeblich ist der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 5. April 2005 (VIII ZR 78/04). Die Vermieterin eines Wohnhauses mit 239 Einheiten wollte die Kosten eines Concierge-Dienstes umlegen. Sie begründete das mit der Größe des Hauses und dem Sicherheitsbedürfnis der überwiegend älteren Mieter. Das Landgericht Berlin hielt diesen Vortrag für nicht ausreichend. Der BGH bestätigte das. Anders als beim Hauswart seien Pförtnerkosten nicht ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit erstattungsfähig. Ob der Dienst geboten ist, entscheiden die Verhältnisse vor Ort.
Das Landgericht Berlin hat diese Linie für den Wach- und Schließdienst fortgeführt (Beschluss vom 8. Juli 2019, 65 S 231/18). Ohne wirksame Umlagevereinbarung sind die Kosten danach nicht umlegbar. Zum Sicherheitsbedürfnis muss der Vermieter konkret vortragen. Relevant sind die Größe der Wohnanlage, die Anforderungen an Sicherheit und Ordnung und ein gesteigertes Sicherheitsbedürfnis der Mieter.
Die Voraussetzungen im Überblick
- Ausdrückliche Vereinbarung: Der Mietvertrag muss die Kosten konkret benennen, etwa als Kosten des Wach- und Schließdienstes oder des Concierge. Ein pauschaler Verweis auf sonstige Betriebskosten genügt nicht.
- Laufende Kosten: Ein Einsatz nach einem einzelnen Vorfall ist kein laufender Betriebskostenposten.
- Konkrete Notwendigkeit: Ein abstraktes Sicherheitsbedürfnis oder eine allgemeine Gefahrenlage in der Umgebung reicht nicht. Nötig sind objektbezogene Tatsachen.
- Schutz der Mieter: Der Dienst muss vorrangig den Mietern dienen, nicht dem Schutz des Gebäudes als Vermögen des Vermieters. Die Bewachung öffentlich zugänglicher Flächen ist nicht umlegbar.
- Wirtschaftlichkeit: Nach § 556 Absatz 3 BGB ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Ein Rund-um-die-Uhr-Concierge für ein kleines Haus wird dem kaum gerecht.
Für gemischte Leistungen empfiehlt sich eine saubere Trennung im Angebot. Der Anteil, der Mieter schützt, lässt sich eher begründen als Serviceleistungen oder die Sicherung leerstehender Flächen. Ein Rechtsrat im Einzelfall ersetzt dieser Überblick nicht.
Gut zu wissen: Was eine Eigentümergemeinschaft beschließt, bindet die Mieter nicht. Der Beschluss regelt nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Ob ein vermietender Eigentümer seinen Anteil weitergeben darf, richtet sich allein nach seinem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung.
Hausrecht, Befugnisse und Videoüberwachung
Ein Sicherheitsdienst in einer Wohnanlage ist keine Polizei. Uniform, Dienstausweis oder Qualifikation verleihen keine hoheitlichen Befugnisse. Das hält auch § 17 der Bewachungsverordnung fest: Die Dienstanweisung muss darauf hinweisen, dass Wachpersonen keine behördlichen Befugnisse haben.
Was Wachpersonen dürfen
Nach § 34a Absatz 5 GewO dürfen Wachpersonen nur die Rechte ausüben, die jedermann bei Notwehr, Notstand oder Selbsthilfe zustehen, dazu die vom Berechtigten vertraglich übertragenen Rechte. Dabei gilt der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die wichtigste Grundlage im Alltag ist das übertragene Hausrecht. Der Eigentümer oder die Gemeinschaft kann es auf den Dienstleister übertragen. Dann darf die Wachperson Unbefugte ansprechen, zum Verlassen auffordern und ein Hausverbot durchsetzen. Wer trotz Aufforderung bleibt, begeht Hausfriedensbruch nach § 123 StGB. Wird jemand auf frischer Tat betroffen, erlaubt § 127 Absatz 1 StPO jedermann die vorläufige Festnahme bis zum Eintreffen der Polizei.
Eine Grenze gilt für Bewohner. Mieter und Eigentümer haben ein eigenes Nutzungsrecht an ihrer Wohnung und den Gemeinschaftsflächen. Gegen sie wirkt ein Hausverbot des Sicherheitsdienstes nicht wie gegen Fremde. Konflikte in der Hausgemeinschaft gehören zur Verwaltung, nicht zum Wachdienst. Die Aufgaben sollten deshalb im Vertrag und in der Dienstanweisung klar beschrieben sein.
Videoüberwachung nach DSGVO
Private Betreiber stützen Videoüberwachung auf Art. 6 Absatz 1 Satz 1 Buchstabe f DSGVO, also auf berechtigte Interessen. § 4 BDSG gilt für sie nicht. Das hat das Bundesverwaltungsgericht am 27. März 2019 entschieden (6 C 2.18). Erforderlich ist eine Interessenabwägung. Die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit sieht bei Treppenaufgängen, Fahrstühlen und Wohnungstüren regelmäßig einen schweren Eingriff, weil Bewohner der Kamera nicht ausweichen können. Sie würde erfassen, wann jemand kommt und geht und wer zu Besuch ist.
Für Eigentümergemeinschaften hat der Bundesgerichtshof am 24. Mai 2013 (V ZR 220/12) entschieden: Die Eigentümer können eine Videoüberwachung des Eingangsbereichs beschließen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft überwiegt. Die Ausgestaltung muss dem Schutzbedürfnis der Einzelnen ausreichend Rechnung tragen.
Die Datenschutzkonferenz nennt in ihrer Orientierungshilfe konkrete Maßstäbe. Eine Speicherdauer von 72 Stunden reicht in der Regel aus, um einen Schaden festzustellen. Längere Fristen erhöhen den Begründungsaufwand. Betroffene werden in zwei Stufen informiert: durch ein Hinweisschild auf Augenhöhe und ein vollständiges Informationsblatt. Welche Angaben auf das Schild gehören, erklärt unser Beitrag zu den Pflichtangaben auf dem Hinweisschild. Gehwege, Straßen und Nachbargrundstücke dürfen Private im Regelfall nicht überwachen.
Sicherheitsdienst beauftragen: Checkliste für Hausverwaltungen
Ein guter Wachvertrag beginnt mit einer klaren Beschreibung dessen, was geschützt werden soll. Je präziser das Leistungsverzeichnis, desto besser lassen sich Angebote vergleichen. Und desto leichter lässt sich später begründen, warum Kosten umlagefähig sind.
Vor dem Beschluss
- Gefährdung dokumentieren: Vorfälle der letzten zwölf bis 24 Monate mit Datum, Ort, Schaden und Anzeige sammeln.
- Ziel festlegen: Einbrüche in Keller und Tiefgarage verhindern, Präsenz am Eingang oder Service für Bewohner. Daraus folgt der Baustein.
- Alternativen prüfen: Bessere Beleuchtung, mechanische Sicherung von Kellertüren oder eine Schließanlage können günstiger sein als Personal.
- Angebote einholen: Mindestens zwei vergleichbare Angebote auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses.
Inhalte des Leistungsverzeichnisses
- Objektdaten: Zahl der Einheiten, Zugänge, Tiefgarage, Kellerbereiche, Außenflächen.
- Einsatzzeiten: Zahl und Muster der Kontrollen, feste Schließzeiten, Wochenenden und Feiertage.
- Befugnisse: Umfang des übertragenen Hausrechts, Umgang mit Bewohnern und Besuchern.
- Meldekette: Wer wird wann informiert, ab wann die Polizei, wer beauftragt Notdienste.
- Berichtswesen: digitale Kontrollnachweise mit Zeitstempel, monatliche Auswertung.
Nachweise vom Dienstleister
- Erlaubnis nach § 34a Absatz 1 GewO mit Datum und ausstellender Behörde.
- Haftpflichtnachweis mit den Mindestsummen nach § 14 BewachV: 1.000.000 Euro für Personenschäden, 250.000 Euro für Sachschäden, 15.000 Euro für das Abhandenkommen bewachter Sachen und 12.500 Euro für reine Vermögensschäden je Schadensereignis.
- Bestätigung, dass jede eingesetzte Wachperson im Bewacherregister gemeldet ist. Wie das geht, beschreibt der Ratgeber Bewacherregister und Bewacher-ID prüfen.
- Muster der objektbezogenen Dienstanweisung und eines Kontrollberichts.
Für Anlagen mit erhöhtem Risiko kann eine dauerhafte Präsenz sinnvoll sein. Einen Überblick über stationäre Bewachung gibt die Seite zum Objektschutz für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Prüfen Sie den Vertrag nach einem Jahr: Gehen die Vorfälle zurück, lässt sich der Umfang oft reduzieren. Häufen sie sich an einer Stelle, hilft eher eine gezielte technische Maßnahme als mehr Streifen.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz, §§ 16, 18, 19, 20, 23, 25, 27
- Betriebskostenverordnung, §§ 1 und 2; Bürgerliches Gesetzbuch, § 556
- Gewerbeordnung, § 34a; Bewachungsverordnung, §§ 14 und 17
- Bundesgerichtshof, Beschluss vom 05.04.2005, VIII ZR 78/04 (Berliner MieterGemeinschaft, dejure.org)
- Landgericht Berlin, Beschluss vom 08.07.2019, 65 S 231/18 (beck-aktuell)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.05.2013, V ZR 220/12
- Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 27.03.2019, 6 C 2.18
- Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe Videoüberwachung durch nicht-öffentliche Stellen
- Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit: Videoüberwachung in Mietshäusern
- Polizei Berlin: Polizeiliche Kriminalstatistik Berlin 2025, Kurzbericht
- Bundeskriminalamt: Polizeiliche Kriminalstatistik 2025; Polizeiliche Kriminalprävention (k-einbruch.de)
- Haus & Grund München: Kosten des Wachdienstes als Betriebskosten
Häufige Fragen
Darf die Hausverwaltung einen Sicherheitsdienst ohne Beschluss beauftragen?
In einer Eigentümergemeinschaft nur in engen Grenzen. Nach § 27 Absatz 1 WEG darf der Verwalter allein nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder Eilmaßnahmen treffen. Ein dauerhafter Wachvertrag braucht in der Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss in der Eigentümerversammlung?
Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Absatz 1 WEG. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also auf einer dokumentierten Gefährdung, vergleichbaren Angeboten und klarem Leistungsumfang beruhen.
Kann der Vermieter die Kosten für den Sicherheitsdienst auf Mieter umlegen?
Nur als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Der Mietvertrag muss die Kosten ausdrücklich nennen, und vor Ort muss eine konkrete Notwendigkeit bestehen. Ein allgemeines Sicherheitsgefühl oder die Lage im Viertel reichen nicht.
Ist ein Concierge-Dienst umlagefähig?
Das ist eine Frage des Einzelfalls. Der Bundesgerichtshof hat am 5. April 2005 (VIII ZR 78/04) entschieden, dass Concierge-Kosten nur bei konkreter praktischer Notwendigkeit erstattungsfähig sind, selbst in einem Haus mit 239 Wohnungen.
Darf ein Sicherheitsdienst in der Wohnanlage ein Hausverbot aussprechen?
Ja, gegenüber Fremden, wenn der Hausrechtsinhaber ihm das Hausrecht übertragen hat. Wer bleibt, begeht Hausfriedensbruch nach § 123 StGB. Bewohner behalten ihr Nutzungsrecht, gegen sie wirkt ein solches Hausverbot nicht wie gegen Dritte.
Wie lange dürfen Videoaufnahmen in einer Wohnanlage gespeichert werden?
Die Datenschutzkonferenz hält in ihrer Orientierungshilfe eine Speicherdauer von 72 Stunden in der Regel für ausreichend. Längere Fristen sind nur mit besonderer Begründung zulässig, etwa über mehrtägige Feiertage oder bei einem konkreten Vorfall.
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